Você precisa conhecer o Regimento e a Convenção de Condomínio!

A Convenção de Condomínio é o código de normas que reúne as principais regras de funcionamento de um condomínio. Logo, ela é uma espécie de Constituição do prédio, visto que reúne em seu texto todas as normas gerais e administrativas que regulam o funcionamento do edifício e o relacionamento entre os condôminos.

Por exemplo, se um morador deseja saber em qual proporção ele deve contribuir para o rateio do condomínio, é a Convenção de Condomínio que ele deverá buscar.

A Convenção não é feita do acaso. Existe uma lei que regulamenta os condomínios, que é a Lei n. 4.591/1964. Nela há um capítulo que elenca todos os itens que devem estar dispostos na Convenção.

São eles:

1. O que são partes exclusivas e o que são partes comuns no edifício;
2. Qual o destino de cada uma das partes;
3. O modo de usar as coisas comuns;
4. Os encargos, a forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as despesas extraordinárias;
5. O modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo;
6. Quais são as atribuições do síndico e se as suas funções serão gratuitas ou remuneradas;
7. O modo e o prazo para a convocação das assembleias gerais dos condôminos;
8. O quórum para as votações, inclusive para as alterações da Convenção e da aprovação do Regimento Interno;
9. A forma de contribuição para constituição do fundo de reserva.

Vale ressaltar que estas são as disposições obrigatórias de uma Convenção de Condomínio.

Contudo, também é possível que os condôminos aprovem outras regras que sejam pertinentes para a regulamentação do convívio condominial.

No caso de condomínio edilício, isto é, aqueles formados por apartamentos, além dos pontos anteriores, a Convenção deverá abranger os seguintes tópicos:

10. A cota proporcional de cada condômino e a forma de pagamento das contribuições para as despesas do condomínio;
11. A forma de administração do condomínio;
12. A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações;
13. As sanções aplicáveis aos moradores;
14. O regimento interno.

A Convenção de Condomínio pode ser redigida antes, durante ou após o término da construção do edifício e deve ser elaborada pelos proprietários, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários.

Portanto, isto significa que os locatários dos imóveis do condomínio não participam da elaboração do documento.

Além disso, de acordo com o §2º do art. 9º da Lei dos Condomínios (Lei n. 4.591/1964), o quórum para a aprovação da convenção deve ser composto por, no mínimo, 2/3 dos proprietários das unidades que compõem o edifício.

Por exemplo, se um condomínio possui 30 unidades autônomas, a Convenção do Condomínio será aprovada com os votos de, no mínimo, 20 proprietários. O não cumprimento deste número poderá gerar a nulidade do instrumento.

Além do quórum para aprovação, existe outro aspecto formal que deve ser observado na formação da Convenção: a obrigatoriedade do registro do documento no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, para ser considerada válida e produzir efeitos, a Convenção e as suas demais alterações devem ser averbadas nos ofícios de imóveis.

Todavia, a referida regra não é aplicável às Convenções dos Condomínios Edilícios (condomínio de apartamentos), visto que, nestes casos, a Convenção poderá ser feita através de instrumento particular, isto é, um documento assinado pelas partes e duas testemunhas.

Ademais, outro aspecto importante é a necessidade de que a Convenção seja elaborada com a assessoria jurídica de um advogado, no intuito de evitar possíveis violações da lei e uma consequente demanda judicial em torno de eventuais impasses.

O Regimento Interno é um documento mais prático, visto que ele regula as regras básicas de convivência dos condôminos. Em resumo, ele define como os condôminos deverão lidar com as situações corriqueiras do dia a dia.

Enquanto a Convenção se caracteriza por ser um documento extenso, que dispõe sobre as normas gerais e administrativas do condomínio, o Regimento traz em si as normas básicas, que estão presentes no dia a dia dos condôminos e dizem respeito à operacionalização do condomínio.

Não existe na lei um rol de disposições obrigatórias para o Regimento Interno. Entretanto, na prática, o que se verifica é que os Regimentos tratam dos seguintes pontos:

1. Forma de utilização das áreas comuns, como piscina, salão de festas, academia, etc.;
2. Regras sobre multas e outras sanções;
3. Normas sobre mudanças, obras e reformas;
4. O horário de silêncio;
5. A presença de animais nas unidades;
6. Regras sobre as vagas de estacionamento.

Como a lei não regula a formação do regimento, além de ser elaborado somente pelos proprietários, a partir da aprovação da maioria simples, isto é, 50% + 1.

Esta regra também costuma ser aplicada nas alterações do Regimento.

Como visto, os dois documentos prevêem normas e acordos para a organização, o bom funcionamento e convivência nos condomínios.

Assim, podemos afirmar que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno se complementam.

Em síntese, a principal diferença entre eles está na natureza das suas normas. Ou seja, enquanto a Convenção prevê normas gerais acerca da estrutura e do funcionamento do condomínio, o Regimento Interno dispõe acordos sobre a conduta e o comportamento dos condôminos.

Além disso, outra diferença importante entre esses dois documentos são as condições necessárias para a criação de cada um deles.

Como visto, a Convenção de Condomínio geralmente é redigida pela construtora ou incorporadora do prédio e é aprovada por ⅔ dos condôminos devidamente registrados até o momento da aprovação, já que esse documento é essencial para que o condomínio edilício exista legalmente. Por outro lado, o Regimento Interno deve ser escrito pelos próprios condôminos, afinal, ele funciona como um pacto coletivo para manter o bom relacionamento e a harmonia entre eles.

Todos os frequentadores, ou seja, proprietários, moradores, prestadores de serviços, visitantes e afins, são obrigados a cumprir as regras estabelecidas na Convenção e no Regimento.

Assim, se uma pessoa mora em um condomínio através de contrato de locação, ela também está obrigada a conhecer e a respeitar as regras estabelecidas nestes documentos.

É por isso que o síndico (ou pessoa indicada por ele) tem o papel de entregar uma via de cada uma destes documentos para toda pessoa que passe a residir no condomínio, seja ela proprietária ou inquilina.